M. Montagne, représentant d'une Régie privée ;
Me Rogliardo, Huissier de justice ;
Me Maintigneux, Avocat ;
M. Ravier, adjoint à la ville et Cavil ;
Me Rogliardo, Huissier de justice ;
Me Maintigneux, Avocat ;
M. Ravier, adjoint à la ville et Cavil ;
Une fois les différents intervenants présentés, chacun d'entre eux prend la parole :
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| MM. Montagne, Rogliardo, Hellali, Maintigneux, Ravier |
Le bailleur demande au locataire un garant ou il prend une assurance de perte de loyer. Il faut néanmoins préciser que l’existence d'un garant n'est pas obligatoire.
L'adjoint à la Cavil, M. Ravier nous parle de son domaine de compétence, qui est l'organisation et l'accompagnement de l'habitat, selon les disposition du texte du 1er janvier 2010.
Cette politique apparaît suite au constat d'une forme d'anarchie de la construction ainsi que des difficultés d'accès au logement pour certaines personnes.
Les promoteurs lyonnais sont venus sur Villefranche et la région, ce qui entraîna des prix élevés, une densification anarchique, et une difficulté pour les gens de se loger, notamment dans des logements sociaux : donc des personnes sans logement ou mal logés (trop petit, trop cher...), une précarité énergétique (charges trop élevées), des problèmes de mixité sociale entrtainant des problèmes, d'insalubrité ....
Il y a 7000 logements sociaux dont 80% sont gérés par l'Opac et HBVS, concentrés sur 4 quartiers (37% Villefranche, 34% à Gleizé), il y a une mauvaise répartition du logement social dans l'agglomération.
L'objectif est de construire 5000 logements sur Villefranche.Nous nous dotons de 450 logements par an, dont 40 à 50 logements sociaux avec différentes surfaces.
Nous demandons moins d'efforts à Villefranche et Gleizé qui ont beaucoup contribué, et de répartir entre les autres communes comme Limas ou Arnas par exemple. Nous ne construisons plus de logements sociaux dans les quartiers, le projet qui se concrétise du quartier Monplaisir en est un exemple.
M. Ravier nous rappelle d'ailleurs que des subventions peuvent être versées aux bailleur privés s'ils respectent certains critères de prix, de surface, de norme énergétique.
De plus des projets de rénovation urbaine sont en cours comme pour le quartier Troussier.
Il nous fait aussi remarquer qu'il est difficile pour un locataire de logement social de passer sur le parc privé, qu'il est aussi difficile d'adapter les logements aux personnes âgées.
Le représentant d'une régie privé, M. Montagne nous explique son rôle en tant qu'administrateur de biens qui possède un mandat de gestion que lui confie le propriétaire : il effectue l'état des lieux du logement, l'encaissement des loyers, demandes des renseignements au locataire (quittances de loyers, états de lieux avec photos, si la valeur des éléments composants le logement élevée, il peut faire appel à un huissier...).
M. Montagne met l'accent sur le fait qu'il faut toujours privilégier le dialogue, les solutions douces. Il précisent que les locataires qui ne paient pas sont en général des spécialistes , mais que les accidents de la vie (divorce, perte d'un emploi...) peuvent mettre certaines personnes de bonne fois dans cette situation. Pour ces personnes des solutions peuvent être trouvées en relation avec les services sociaux de la ville.
L'huissier Me Rogliardo, nous explique ensuite que c'est le bailleur privé, le bailleur social (Opac/Hbvs) ou une régie privé qui fait appel à lui, lorsque le locataire ne paie plus, qu'il est prestataire de service. Il insiste sur le fait que la procédure est très réglementée. Il y a deux mois de délai à partir de la notification de l'assignation, en fait quatre mois car le préfet est prévenu. L'assistance d'un avocat n'est pas obligatoire pour le propriétaire et pour le locataire. Une fois la décision rendue de "quitter les lieux", le locataire peux essayer de trouver une solution. Dans le cas contraire, il y a la "tentative d'expulsion" avec possibilité de concours de la force publique, ce qui peut prendre des semaines et des mois. A la préfecture, c'est la commission d'expulsion, composée de 12 membres, qui essaie de trouver des solutions. Il faut 12 à 18 mois pour une expulsion ce qui peut paraître trop long pour les propriétaire qui ont des crédits qui courent ou encore qui vivent de ses loyers, pour les retraités par exemple.
Me Rogliardo évoque le cas des locaux abandonnés : le locataire ne paie plus et au bout d'un moment il s'en va sans laisser d'adresse et sans laisser les clefs. Il faut quand même diligenter une procédure qui prend aussi du temps, d'autant plus qu'il peut rester des meubles dans l'appartement. Il nous fait part de son expérience et nous décris l'état de délabrement dans lequel sont laissés certains appartements par les locataires. De gros dégâts sont occasionnés qui devraient être à la charge du locataire. Cependant c'est souvent le propriétaire qui avance les fonds à charge pour son assurance de l’indemniser. Cette dernière essaiera de récupérer son argent et recherchera le locataire.
Me Maintigneux, avocat, nous parle ensuite des procédures que le propriétaire peut entamer pour non paiement des loyers ou charges. Il s'agit d'une procédure judiciaire en référé (rapide) et a lieu un débat contradictoire entre le locataire et le propriétaire. Si le locataire conteste il est procédé à une échange de pièces, de documents devant le tribunal. Le locataire peut avoir des loyers ainsi que des intérêts à payer. Souvent il essaiera d'obtenir des délais de paiements, et le tribunal peut proposer des solutions pour l’apurement de la dette. Chose importante mis en avant par notre avocat chevronné, cette procédure n'a pas pour finalité de maintenir dans les lieux des gens de mauvaise foie.
Ensuite il nous rappelle la notion de 'logement décent" et précise que la réglementation ne permet pas de résilier le bail ou encore de suspendre les paiements des loyers pour le locataire, sous prétexte, avéré ou non, que le logement n'est pas décent. Le locataire ne peut imposer au propriétaire que par le biais de la justice. le tribunal peut condamné ce dernier à effectuer des travaux et peut même utiliser un moyen de coercition comme de baisser le montant du loyer.
Il y a des bailleurs qui ne veulent pas faire de travaux et d'autres qui ne peuvent pas nous précise M. Montagne. Lorsque le montant du loyer est trop élevé, il intervient auprès du propriétaire afin qu'il le baisse et qu'il l'aligne sur le cours du marché.Il ajoute qu'il est arrivé de façon exceptionnelle que la régie privé se porte garant pour un locataire.
Nos intervenants nous font remarquer que lorsque un logement est conventionné, le locataire a droit à l'APL (aide personnalisée au logement), qui peut être conséquente, aidant ainsi les gens à faibles revenus. Ceci constitue bien sur une garantie pour le propriétaire.
Concernant l'information, les huissiers ont signés une charte qui les oblige à intégrer un schéma explicatif de l'assignation, à l'acte délivrés au locataire, Ce schéma informe sur la procédure et comment trouver une solution. En bref le locataire est mieux informé.
Concernant les personnes en grande difficulté, elle peuvent sollicité une commission de médiation (critère d'urgence à respecter), et si elle n'a pas de d'offre de logement, elle peut saisir le tribunal administratif qui condamnera le cas échéant l'Etat à trouver un logement Mais souvent le logement ne correspond pas (hôtel, centre d'hébergement...). Il y a une chambre d'hébergement d'urgence tous les 2500 habitants par commune de plus de 50000 habitants.Il y a le foyer de sans abri rue Robert Schumann créée suite à la loi DALO (Droit au logement opposable), il y a aussi 134 chambres au foyer Sonacotra pour les cas d'urgence, les personnes qui demandent le droit d'asile, etc... en matière de logements décents: pas de médiation.
En fin de débat, nos intervenants proposent des solutions :
M. Ravier pense qu'il faut revoir le fiscalité des bases, intervenir au niveau de la précarité énergétique (faible loyer avec de grosses charges de chauffage); s’attaquer à la précarité dans certains quartiers, il faut plus investir dans le logement, il faut avoir un autre rapport avec l'habitat, éviter de tomber dans la sarcellite (souffrance de rester dans un espace de vitres et de béton sans âme et sans vie ).
M. Hellali propose des quotas représentatifs de la population par immeuble (rez de chaussé concierge ensuite 1er étage le cadre ensuite une profession intermédiaire etc...Par groupe d'immeuble on octroie trois logement sociaux par exemple.
Me Rogliardo nous explique que la protection du locataire est importante, mais ,les procédure sont trop longues, il faut les raccourcir pour le bien de tous. Pour les personnes en détresse, il faut qu'il y ai une sensibilisation afin qu’elles se manifestent auprès des organismes sociaux. Il faut se questionner.
Pour M. Montagne, il faut essayer de motiver les propriétaire sur la réhabilitation des logements sinon il aura du mal à louer.
Forum citoyen tient à remercier vivement les participants à cette soirée, pour leur esprit et leur comportement citoyen.
Kamel GUIDOUM
